La banque

Concernant la recherche d'un bien immobilier, je n'aurais que peu de conseils à vous donner :

   - éviter les agences, ce sont tous des voleurs, et faut voir les commissions prises sur certains biens.

   - ne vous jeter pas à l'eau tant que celle-ci n'a pas la température voulue. Je pense qu'une maison à vendre 100 000€ n'en vaut pas plus de 90 000€, et par les temps qui court 80 000€. Etudier les annonces immo et vous vous rendrez compte que beaucoup de maisons ne se vendent pas !

   - attacher une certaine importance à l'emplacement géographique de la maison (sous-sol, exposition, cadre de vie), car "yaquéquin ka di" l'énergie la moins coûteuse est celle que l'on ne consomme pas !!

   - Penser conception bioclimatique au maximum.

M'enfin, il suffit de se renseigner sur internet.

Par contre, pour les banques, c'est un véritable chemin de croix ! Je vais donc essayer de vous énumérer quelques conseils afin de ne pas perdre de temps.

   => le Prêt à taux 0% :

Tout d'abord, il ne faut pas avoir été propriétaire depuis plus de 2 ans.

Ensuite, vos revenus vont vite vous dire jusqu'à quelle somme vous pouvez bénéficier, mais ce montant maximal est aussi fonction du montant que vous emprunter à coté.

Par exemple, un couple avec un enfant dont le revenu fiscal de référence vaut 28 000€ est éligible au PTZ pour un montant de 15 200€ sur 8 ans. "Cool" se disent ces personnes, mais "attention" leur dit le banquier, "face aux 80 000€ total empruntés, vous n'avez le droit qu'à 13 200€ !!"

Donc, lors de vos simulation, et pour éviter de revenir en arrière, demander bien à votre banquier de vous donner le montant réel auquel vous avez droit, et non celui que l'on trouve par défaut dans les tableaux.

Il faut aussi prendre en compte le bien que vous acheter. S'il a moins de 20 ans, tout va bien puisque vont n'avez qu'à fournir un certificat de la surface habitable du bien (situé hors zone franche biensur !!). Par contre, si la maison a plus de 20 ans, plusieurs documents seront nécessaire à la réalisation du PTZ :

   - Attestation notariée de la date d'édification de la maison.

   - Etat des lieux de la maison réalisé par un organisme certifié par l'état (rien à voir avec les diagnostiques) qui définira la surface habitable et mettra le doigt sur les points de la maison ou une mise aux normes s'impose (par exemple, raccordment des prises élec et points lumineux à la terre, ECS, siphon). Une intervention du type coute environ 150€, et rien n'oblige à faire réaliser les travaux par des professionnels.

   - du coup, les devis concernant la remise aux normes seront nécessaires (puis les factures pour libérer les fonds).

   - Justifier de 2 ans mini de location. (1 quittance par semestre)

En bref, votre banquier vous dira certainement que c'est la croix et la bannière pour décrocher le PTZ alors que c'est faux. Le problème pour lui c'est la paperasse qu'il y a derrière apparement, mais rien à ... on parle quand même d'une bonne somme à 0% !!

   => les autres prêts aidés et autres... (désolé mais j'y ai pas eu droit alors connais pas le sujet)

De nombreux prêts aidés existent : le PAS (prêt à l'accession sociale), le prêt employeur, le prêt pass'travaux... sous certaines conditions biensur.

Par exemple, pour bénéficier du prêt pass'travaux, il faut déjà être propriétaire, et obtenir une subvention du département, de la région... (à conforter)

   => les prêts issus de CEL ou PEL :

Les prêts issus d'un livret ou compte d'épargne logement, ou d'un plan d'épargne logement sont encore une fois réglementés, et indépendant de la banque ou il est tenu.

Vous pouvez les cumulés, et ainsi augmenter la somme allouée et la durée de son remboursement.

Bénéficier d'un CEL ou PEL (le sien ou celui d'un membre de la famille) permet d'obtenir une somme à taux préférentiel qui n'est pas négligeable, et il est important de faire le forcing auprès de votre banquier pour en bénéficier !

Le seul document à fournir à la banque est un relevé d'intérêts acquis sur votre CEL ou PEL.

   => le prêt de la banque :

Malheureusement, il faut leur emprunter de l'argent, mais heureusement quand même...

Points sur lesquels il faut insister :

   - vous allez faire un crédit de 20, 25, 30 ans chez eux, donc vous y serez client, et ça c'est déjà pas mal !

   - les banques sont là pour vous conseiller et vous financer : pas de frais de dossier supérieur à 150€ (et encore...).

   - ces un choix, mais mieux vaut éviter l'hypothèque et passer par un organisme de cautionnement (demander à la banque).

   - voir pour bénéficier des assurances qui sont un peu moins chères en fonction de votre âge. ATTENTION aux assurances proposées par certains courtiers en ligne qui ont l'air intéressante, mais bien lire les conditions !

   - à moins que vous ne soyez à découvert tous les mois, envisager la négociation du taux d'intérêts : il est possible de le diminuer d'au moins 0.5%, voir jusqu'à 1% ! Les banquiers ont des grilles pour cela, n'hésitez pas à demander, demander, et redemander.

   - faites comprendre que VOUS avez décidé de travailler avec eux et qu'il faut qu'ils fassent des efforts.

   - n'hésitez pas à amener des simulations de la concurrence pour faire baisser les frais et intérêts.

   - demander la synthèse des coûts des opérations/carte/livret de la banque.

Rien que du bon sens !

Cependant, il est rassurant pour un banquier d'avoir en face de lui une personne qui n'est jamais ou rarement à découvert, et qui a quelques liquidités pour au moins payer les frais de notaire, de garantie, de dossier... ça évite aussi d'avoir à les payer à un taux ouf !

Quoiqu'il en soit, les banquiers sont formés pour être souriant et compréhensif, alors harcelez-les !

Sinon, voici quelques documents qui vous seront forcement demandés :

   - 3 derniers bulletins de salaires.

   - contrat de travail si moins de 1 an.

   - attestations sur les autres revenus.

   - 3 derniers relevé de compte.

   - Carte d'identité des emprunteurs.

   - Livret de famille.

   - Justificatif de domicile.

   - Justificatif des apports.

   - Compromis de vente.

   - Devis de moins de 6 mois si travaux.

   - Avis d'imposition N-2 si début d'année, N-1 si fin d'année, N-2 + estimation N-1 si milieu d'année (voir sur le net).

   - ...

Regrouper ces documents avant la signature d'un compromis, c'est toujours ça de gagner !

Un point qui sera certainement abordé par votre banquier : les assurances auto, habitation, mutuelle... Rien ne vous presse, ce n'est pas pour ça qu'il ne pourra pas baisser le taux. Par contre, jouez-en !

Surtout, laissez des commentaires, corrections, chiffres... et même votre avis !

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Pour info :

Taux courant Septembre 2007 : 4.85%

Taux début Septembre 2008 : 5.91%

Taux début Novembre 2008 : 5.05%

La crise économique ayant poussée la banque centrale européenne à baisser son taux directeur de env. 4.8% à 4.3% au 13 octobre 2008 (il me semble), la répercussion sur les crédits à long terme (>15 ans) se fait sentir, mais certaines banques sont encore frileuses.